Análisis de precios unitarios (APU): guía práctica para arquitectos
Cómo se arma un análisis de precios unitarios: materiales, cuadrillas y rendimientos, FSR, herramienta y equipo. Con un ejemplo completo de muro.
Por Daniel Balsa — Arquitecto y fundador de Brikel.
Un análisis de precios unitarios es la receta de un concepto de obra: qué lleva y cuánto cuesta producir una sola unidad. Un metro cuadrado de muro, un metro cúbico de excavación, una pieza de castillo. Suena burocrático hasta que te toca defender un precio frente a un cliente que trae otras dos cotizaciones, o entender por qué la obra que cotizaste en marzo hoy no deja nada.
Este es el método completo, sin la parte de manual que nadie lee.
Qué es y para qué sirve de verdad
El APU descompone el precio de un concepto en sus componentes reales: materiales, mano de obra, herramienta, equipo. El resultado es el costo directo por unidad.
Sirve para tres cosas concretas:
- Cotizar rápido y parejo. Un catálogo de análisis armado es un presupuesto nuevo en una tarde en lugar de una semana.
- Discutir el precio con datos. "Sale caro" contra "el m² de muro lleva 65 piezas de block, 0.022 m³ de mortero y 0.08 jornadas de cuadrilla" son dos conversaciones distintas.
- Saber qué te dolió cuando la obra cierra mal. Sin análisis, un sobrecosto es un número; con análisis, es un rendimiento que no se cumplió o un precio que se movió.
El principio que ordena todo: el APU es solo costo directo
Esta es la regla que más gente rompe y la que más problemas ahorra. En el análisis van exclusivamente los costos directos:
CD = Σ materiales + Σ mano de obra + Σ equipo + herramienta menor
Los indirectos, el financiamiento y la utilidad no van adentro del análisis. Van como factores del presupuesto, aplicados sobre el costo directo total.
¿Por qué importa tanto? Porque el costo de producir un metro de muro es el mismo para todos tus clientes. Lo que cambia entre una obra y otra es tu margen. Si metes la utilidad dentro de la receta, cada vez que quieras cotizar con otro margen tienes que reconstruir todos tus análisis. Con los factores afuera, cambias una celda. En Brikel esa separación es explícita: los análisis calculan costo directo y los porcentajes viven en los factores del presupuesto.
Los cuatro componentes
Materiales
Cada material con su cantidad por unidad de salida, incluyendo merma. Ese "incluyendo merma" es donde se pierde dinero en silencio.
Un muro de block 15×20×40 lleva 12.5 piezas por m² en teoría geométrica. En obra, con cortes, roturas y lo que se rompe descargando, lleva 13 o 13.5. Si cotizas con 12.5 estás regalando 6% del material en cada metro. La merma no es opcimismo ni pesimismo: es un dato que sacas de tus propias obras.
Mano de obra: cuadrillas y rendimientos
Aquí está el corazón del análisis y también lo que más se hace a ojo. La lógica correcta va al revés de como suele capturarse: no preguntas "cuántas horas lleva", preguntas cuánto produce una cuadrilla en una jornada.
jornadas por unidad = cuadrillas ÷ rendimiento diario
costo de mano de obra por unidad = jornadas por unidad × costo de la cuadrilla
Si una cuadrilla de oficial albañil más ayudante levanta 12.5 m² de muro al día, entonces cada m² lleva 1 ÷ 12.5 = 0.08 jornadas de esa cuadrilla. Si la cuadrilla cuesta $1,210 al día, la mano de obra del muro es $96.80 por m².
El rendimiento es el dato más valioso de tu catálogo y el que más varía entre empresas. El de tu cuadrilla no es el del libro. Mídelo: cuántos metros levantaron, en cuántos días, con cuánta gente. Tres obras y ya tienes un número tuyo.
Hay un beneficio extra que casi nadie aprovecha: el rendimiento también te da la duración del concepto. Si el proyecto lleva 148 m² de muro y produces 12.5 m² al día con una cuadrilla, son 12 días. Ese es exactamente el puente entre el presupuesto y el cronograma — en Brikel el rendimiento capturado en el análisis de precios unitarios alimenta las duraciones estimadas cuando el presupuesto se convierte en proyecto.
El FSR, explicado sin susto
El factor de salario real es lo que convierte el sueldo nominal de un trabajador en lo que de verdad te cuesta tenerlo un día en obra. Se llama factor porque es un multiplicador.
El sueldo diario que le pagas no es tu costo. Encima traes: cuotas patronales, aguinaldo, vacaciones y prima vacacional, prima de antigüedad, impuesto sobre nómina, y —lo que más pesa— los días que le pagas y no produce: domingos, días festivos, incapacidades, días de lluvia.
La aritmética es simple aunque las tablas se vean feas:
FSR = (días pagados al año + prestaciones en días) ÷ días realmente trabajados al año
Si le pagas 365 días equivalentes (contando prestaciones y cuotas) y trabaja 270, tu FSR ronda 1.35. Un salario de $600 al día se convierte en un costo real de $810. Cotizar con los $600 significa perder $210 por jornada, en cada concepto, en cada obra, sin que aparezca en ningún lado.
Dos reglas prácticas: el FSR se calcula una vez al año con tus números reales, no con los de un ejemplo; y se aplica al costo de la mano de obra, nunca a los materiales.
Herramienta menor, equipo y auxiliares
Herramienta menor (cucharas, plomos, botes, extensiones, discos) se cobra como un porcentaje sobre la mano de obra, típicamente alrededor del 3%. Es lo correcto conceptualmente: consumes más herramienta cuando hay más gente trabajando, no cuando hay más material.
Equipo —revolvedora, vibrador, andamios, compactador— se cotiza por hora o por jornada de uso, no por su precio de compra. Lo que va al análisis es cuántas horas de revolvedora lleva un metro cúbico, no cuánto costó la revolvedora.
Auxiliares o básicos son análisis que alimentan otros análisis. El mortero cemento-arena 1:5 es un análisis por m³ que después usas como renglón dentro del muro, del aplanado y del firme. Armarlo una vez y reusarlo es lo que hace que corregir la dosificación te corrija tres conceptos.
Un análisis completo: muro de block
Muro de block hueco de concreto 15×20×40, asentado con mortero 1:5, junta de 1 cm. Unidad: M2. Cifras de ejemplo en pesos mexicanos.
| Renglón | Cantidad | Unidad | Costo unitario | Importe |
|---|---|---|---|---|
| Block hueco 15×20×40 (con 4% de merma) | 13.00 | PZA | $18.60 | $241.80 |
| Mortero cem-arena 1:5 (análisis auxiliar) | 0.022 | M3 | $2,840.00 | $62.48 |
| Agua para obra | 0.012 | M3 | $95.00 | $1.14 |
| Subtotal materiales | $305.42 | |||
| Cuadrilla: oficial albañil + ayudante | 0.080 | JOR | $1,210.00 | $96.80 |
| Subtotal mano de obra | $96.80 | |||
| Herramienta menor, 3% de la mano de obra | 3.00 | % | $96.80 | $2.90 |
| Andamio tubular | 0.030 | JOR | $180.00 | $5.40 |
| Subtotal herramienta y equipo | $8.30 | |||
| Costo directo por M2 | $410.52 |
Dos lecturas que vale la pena hacer sobre ese análisis:
El material es el 74% del costo directo. En un concepto así, negociar el block mueve más la aguja que apretar a la cuadrilla. En un concepto de acabado fino la proporción se invierte, y ahí el rendimiento es lo que decide si ganas o pierdes.
Un punto de merma son $2.42 por m². En los 148 m² del ejemplo anterior, un error de 4% en la merma del block son casi $1,000 de diferencia en un solo concepto. En un presupuesto de 80 conceptos, ese descuido sistemático es la diferencia entre una obra que deja y una que no.
Ese mismo análisis, multiplicado por las cantidades de obra de todos los conceptos, es lo que te permite después sacar la explosión de insumos y saber cuántas piezas de block tienes que comprar en total. Los precios de cada renglón salen de tu base de insumos, que es donde se actualizan una sola vez.
Errores comunes
Meter la utilidad adentro del análisis. Ya lo dije arriba y lo repito porque es el más caro: te condena a rehacer el catálogo cada vez que cambias de margen.
Usar el salario nominal en lugar del costo real. Sin FSR pierdes entre 30% y 45% de la mano de obra de cada concepto. Es el error más frecuente en presupuestos hechos por gente que sabe de obra pero no de nómina.
Copiar rendimientos de un libro. Los rendimientos publicados son promedios de condiciones que no son las tuyas. Tu cuadrilla en tu ciudad, con tu supervisión y tu logística, produce otra cosa. Mídelo.
Análisis con la unidad equivocada. Un concepto en M2 con renglones cotizados por M3, o una salida hidráulica cotizada por metro lineal. Da números que parecen razonables y están mal por un factor.
Nunca actualizar los precios. Un catálogo de análisis con precios de hace un año no es un catálogo, es un archivo histórico. Por eso los insumos van en una base separada con fecha: actualizarla re-cotiza todos los análisis de golpe.
Olvidar los auxiliares. El mortero, el concreto hecho en obra, la mezcla del aplanado. Si los metes como precio cerrado en vez de como análisis, el día que cambie el cemento no se entera nadie.
Por dónde empezar si no tienes catálogo
No intentes armar 200 análisis. Empieza por los conceptos que representan el 70% del importe de tus obras: normalmente son entre 15 y 25. Ahí está casi todo el dinero y casi todo el riesgo. Los conceptos chicos pueden ir con precio cerrado mientras tanto.
Brikel Budget maneja este modelo completo —insumos con precio y fecha, análisis con cuadrillas y rendimientos, factores por presupuesto— y trae ejemplos de obra mexicana cargados para que no arranques de una hoja en blanco. El plan gratis no pide tarjeta: arma tres análisis con tus propios precios y compara el resultado con tu última cotización.